Verhuurd commercieel vastgoed wisselt geregeld van eigenaar. Wat gebeurt er met de bankgarantie die de huurder heeft gesteld? Gaat die automatisch mee over, of moet dat specifiek geregeld worden?

Bij het stellen van een bankgarantie zijn drie partijen betrokken: (1) de huurder, (2) de verhuurder en (3) de bank. De verhuurder wordt in de bankgarantie ook wel aangeduid met begunstigde. Afhankelijk van de tekst van de bankgarantie is het inroepen (‘claimen’) van een bankgarantie eenvoudig. Meestal volstaat een eenvoudige brief van de verhuurder aan de bank. De bank móet vervolgens uitkeren.

Claimrecht

De kantonrechter Amsterdam gaf in augustus jl. antwoord op de vraag of een bankgarantie bij overdracht van het pand automatisch mee overgaat, of niet. In die zaak had een huurder een bankgarantie gesteld conform ROZ-model (bankgarantie huurovereenkomst Raad Onroerende Zaken).

Omdat een verhuurder een bankgarantie heel eenvoudig kan inroepen, heeft de huurder er volgens de kantonrechter belang bij dat hij weet aan wie hij dat claimrecht toekent. Hoofdregel is volgens de kantonrechter daarom dat het claimrecht uit een bankgarantie niet automatisch mee overgaat. De huurder wordt dan immers buiten zijn wil geconfronteerd met een partij die hij niet kent (een nieuwe verhuurder), maar die wel net zo gemakkelijk de bankgarantie kan inroepen.

Twee situaties

De kantonrechter onderscheidt vervolgens twee situaties:
1. in de bankgarantie wordt alleen de naam van de begunstigde genoemd (bijv. “Vastgoed B.V.”, zonder verwijzing naar een huurovereenkomst);
2. de bankgarantie wordt gesteld ten behoeve van een begunstigde in zijn hoedanigheid van verhuurder (bijv. “verhuurder of zijn rechtverkrijgenden”).

In situatie 1 gaat het recht om de bankgarantie te claimen niet automatisch mee over op de nieuwe eigenaar. In situatie 2 wél. Voorwaarde is dan dat die bedoeling duidelijk blijkt uit de tekst van de overeenkomst. De bankgarantie conform ROZ-model voldoet daaraan. Hetzelfde geldt voor de modellen die specifiek voor een huurverhouding zijn opgesteld, de huurgaranties.

Dus

Check bij aankoop van een pand de tekst van de bankgarantie(s). Als uit de tekst de hoedanigheid van de begunstigde als verhuurder niet duidelijk blijkt, is het stellen van een nieuwe bankgarantie nodig.

Link naar de uitspraak:
Rechtbank Amsterdam, 3 september 2014 (curator/ING)
Diverse huurgarantiemodellen