Indien een onroerende zaak wordt overgedragen en achteraf blijkt dat een deel van die onroerende zaak is gebouwd zonder de daartoe vereiste bouwvergunning, dan leidt dit tot problemen voor de koper. Hoewel hij een pand in bezit heeft gekregen dat in beginsel constructief gezien voldoet aan de daaraan te stellen eisen kan hij op last van de gemeente toch maar deels gebruik maken van het pand. De vraag is dan in hoeverre de verkoper hiervoor aansprakelijk is te houden, met name wanneer deze in de koopovereenkomst heeft aangegeven niet te weten of gebouwd/verbouwd is onder de daartoe vereiste vergunningen.

De Rechtbank Zwolle-Lelystad oordeelde in juli van 2009 over een dergelijke situatie.

De bestuurder van de verkopende partij bleek niet dezelfde als de bestuurder welke destijds de verbouwingen in het pand had verricht en zij was – naar aangenomen wordt niet – op de hoogte van het ontbreken van de bouwvergunning. Reden waarom een bepaling in de koopovereenkomst werd opgenomen dat verkoper niet bekend was met het feit of al dan niet met de juiste bouwvergunningen was verbouwd.

De rechtbank verwerpt evenwel het daarop gegronde verweer van de verkoper. De door de koper ingestelde vordering uit hoofde van non-conformiteit – koper heeft niet datgene geleverd gekregen dat hij heeft gekocht, zodat vermindering van de koopprijs aan de orde is – is niet relevant of verkoper al dan niet wetenschap had van het ontbreken van de vergunningen. Kopers mogen, behoudens andersluidende afspraken, er vanuit gaan dat de verbouwing van een pand destijds heeft plaatsgevonden met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften. Aangezien dit niet is gebeurd, is de door verkoper aan koper geleverde onroerende zaak niet conform datgene wat partijen hebben afgesproken in de koopovereenkomst.

Het gevolg hiervan is dat een eventuele waardevermindering van het pand uitgaande van het ontbreken van de vergunning in beginsel in mindering kan worden gebracht op de koopprijs. Of alle schade welke koper heeft geleden door het ontbreken van de vergunning kan worden verhaald op verkoper, is afhankelijk van de vraag of het ontbreken van de vergunning ook toerekenbaar is aan verkoper. In dat kader zal wel aandacht moeten worden besteed aan de vraag of verkoper wetenschap had van het ontbreken van de vergunningen dan wel aan de vraag of dit niet weten voor rekening diende te blijven van verkoper, met andere woorden: verkoper had dit behoren te weten. In voornoemd vonnis – dat een tussenvonnis betreft – heeft de rechtbank die vraag evenwel nog niet beantwoord.