Moet een huurder van kantoorruimte jarenlang trillingen en geluidshinder van sloop- en bouwwerkzaamheden gedogen? Die vraag was aan de orde in een kort geding tussen Van Lanschot en CBRE in juni jl. De inzet van het geschil: een sloopstop tijdens kantooruren. In het hoofdkantoor van Van Lanschot viel op sommige dagen namelijk nauwelijks meer te werken.

Huurovereenkomst

Van Lanschot huurt sinds 2002 van CBRE Global Investors kantoorruimte op het WTC complex in Amsterdam: Toren E en een deel van Toren D. De algemene bepalingen ROZ (versie 2003) zijn van toepassing.

Wat betreft onderhoud en renovatie kennen de ROZ algemene bepalingen in artikel 14 een regeling die afwijkt van de wet. Kort gezegd leveren renovatiewerkzaamheden geen gebrek op, en moet de huurder onderhoud en renovatie gedogen zonder recht op huurprijsvermindering. Wel dient de verhuurder aan huurder een redelijk renovatievoorstel te doen.

Ook moet de verhuurder van tevoren met de huurder overleggen. En bij de werkzaamheden zoveel mogelijk met de belangen van de huurder rekening houden.

Ernstige trillingen

CBRE was in 2016 met Van Lanschot in overleg getreden over het renoveren en uitbreiden van Toren D. Ook heeft CBRE aan Van Lanschot een renovatievoorstel gedaan. Wat betreft Toren E zal er geen wezenlijke aantasting van het huurgenot plaatsvinden, aldus CBRE.

In Toren E ervoer Van Lanschot echter wel degelijk flinke overlast. Er was sprake van ernstige hinder door geluid en trillingen. Terwijl de sloopwerkzaamheden nog tot oktober 2020 zouden voortduren. Van Lanschot kon daarmee niet leven en startte een kort geding.

Uitleg bepaling

Van Lanschot realiseert zich dat zij een bepaalde mate van hinder moet gedogen, maar niet met deze intensiteit. Volgens Van Lanschot had CBRE ook voor Toren E een renovatievoorstel moeten doen, inhoudend dat de sloopwerkzaamheden buiten kantooruren worden uitgevoerd.

De rechter in Amsterdam oordeelt dat CBRE géén verplichting had om ook ten aanzien van Toren E een renovatievoorstel te doen. De algemene bepalingen ROZ zijn toegespitst op renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde zelf (Toren E). De werkzaamheden vonden in de omgeving plaats, namelijk aan een andere toren (Toren D). Een beperkte uitleg van de huurovereenkomst dus. De uitspraak gaat overigens niet in op het feit dat de WTC-kantoortorens mogelijk ook kunnen worden gezien als één complex.

De rechter zoekt aansluiting bij een uitspraak van de Hoge Raad uit 2001 over overlast door werkzaamheden in de omgeving.

De Hoge Raad oordeelde in 2001 dat ‘herstel- en renovatiewerkzaamheden van objecten in de woon- en werkomgeving onderdeel uitmaken van het leven in een dichtbevolkte en complexe maatschappij. De nadelige gevolgen daarvan moeten in beginsel worden gedragen door degene die daardoor als omwonende toevallig getroffen wordt.

Wel rust op de veroorzaker van die nadelige gevolgen een verhoogde zorgplicht om de door de werkzaamheden veroorzaakte hinder en overlast binnen de redelijke grenzen te voorkomen en te beperken.’

Tegen de overlast an sich kan Van Lanschot dus niets uitrichten – ook al is het de eigen verhuurder die de overlast veroorzaakt. De rechter wees de vordering van Van Lanschot af.

Verhoogde zorgplicht

Wel meent de rechter dat CBRE met betrekking tot de overlast in juni 2019 haar verhoogde zorgplicht heeft geschonden. CBRE had Van Lanschot tijdig en duidelijk voor de trillingen en ernstige geluidshinder moeten waarschuwen. Van Lanschot had dan zelf maatregelen kunnen treffen, bijvoorbeeld door haar medewerkers te verzoeken thuis te werken. Dat de hinder binnen de normering van het Bouwbesluit valt, is niet relevant.

Conclusie

Verhuurders zien in deze uitspraak bevestigd dat er op grond van de algemene bepalingen ROZ veel mogelijk is op het gebied van onderhoud en renovatie. Als het gaat om overlast door werkzaamheden in de nabije omgeving van het gehuurde, geldt dat de verhuurder wel een verhoogde zorgplicht heeft: een duidelijke communicatie en planning, met tijdig bericht over mogelijke bijstellingen.